A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser objeto de penhora em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. Para o colegiado, embora o devedor seja responsável com seu patrimônio nesses casos, isso não se aplica à situação de imóvel em alienação fiduciária, pois ele faz parte do patrimônio de terceiro.
Na origem do caso, um condomínio residencial entrou com ação de execução para receber cotas condominiais em atraso. O devedor opôs embargos à execução, alegando a impossibilidade da penhora do apartamento, pois ele estava alienado fiduciariamente a um banco.
Apesar de o tribunal de primeira instância ter decidido que o imóvel não pode ser penhorado, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) optou pela penhora, baseando-se na natureza propter rem da dívida condominial e no artigo 1.345 do Código Civil (CC), que estabelece que o comprador é responsável pelas dívidas do vendedor em relação ao condomínio.
No recurso especial, o devedor argumentou que apenas os direitos adquiridos da alienação fiduciária em garantia poderiam ser penhorados, não o imóvel em si.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que “a classificação de uma obrigação como propter rem depende de como ela está regulamentada pelo ordenamento jurídico” e, “quanto aos débitos condominiais, o caráter da ambulatoriedade é extraído do artigo 1.345 do CC”.
Entretanto, “assim como o caráter ambulatório (propter rem) de determinada obrigação existe por força da lei, nada impede que o legislador atribua essa característica como regra geral, mas a excepcione em hipóteses específicas”, ressaltou a ministra.
Conforme a relatora, apesar de o artigo 1.345 do CC atribuir, em princípio, o caráter vinculado à coisa à dívida condominial, há uma exceção para o caso de imóvel alienado fiduciariamente, conforme previsto nos artigos 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC. Esses dispositivos estabelecem que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto ele detiver a posse direta do imóvel.
“No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do artigo 789 do Código de Processo Civil (CPC)”, disse Nancy Andrighi.
Segundo a ministra, uma vez que o devedor fiduciante é responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do apartamento, seus bens podem ser usados para quitar os débitos – no entanto, isso não inclui o imóvel alienado, já que esse faz parte do patrimônio do credor fiduciário.
Por outro lado, a relatora fez questão de ressaltar que, embora o imóvel alienado não possa ser penhorado, é permitida a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, conforme o artigo 1.368-B do CC e o artigo 835, inciso XII, do CPC.
A equipe do Ciatos Jurídico se coloca à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o tema.
