O Superior Tribunal de Justiça, em decorrência da multiplicidade de ações/recursos de consumidores buscando a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, decidiu por afetar o tema.
Assim, através do julgamento do Recurso Especial nº1.601.149/RS, cujo Relator foi o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. Acd. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, a Segunda Seção, por maioria, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018 (Tema 960), pelo rito dos recursos repetitivos, decidiu que, ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
O Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, subdivide-se atuando em 4 (quatro) diferentes faixas de renda familiar mensal: Faixa 1 – até R$ 1.800,00 (ou R$ 3.600,00, excepcionalmente); Faixa 1,5 – até R$ 2.600,00; Faixa 2 – até R$ 4.000,00; Faixa 3 – até R$ 9.000,00. Na Faixa 1 “não há comercialização dos imóveis no mercado, inexistindo envolvimento de imobiliárias, corretores e construtoras/incorporadoras na sua venda” não havendo, pois, nenhuma margem para a cobrança da comissão de corretagem.
As outras três faixas de renda do PMCMV (Faixa 1,5, Faixa 2 e Faixa 3) não diferem substancialmente das demais modalidades de financiamento imobiliário existentes, a autorizar, em tese, não só a cobrança da comissão de corretagem, mas a transferência desse encargo ao adquirente do imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o valor da referida comissão devidamente destacado.
Essa transferência se harmoniza com os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence (art. 51, § 1º, I, do CDC) na medida das distinções criadas pelo próprio programa, que leva em conta as diferentes condições estabelecidas para cada faixa de renda familiar.
No que diz respeito às consequências de se vetar o repasse do custo da comissão de corretagem aos beneficiários do PMCMV, na impossibilidade de transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, esse custo seria sistematicamente embutido no preço dos imóveis, em prejuízo dos beneficiários situados nas primeiras faixas de renda familiar, tendo em vista a necessária observância dos tetos de aquisição previamente definidos nas regras do programa.
Nesse contexto, salienta-se que não há, nas normas do PMCMV, expressa vedação quanto à transferência do custo da corretagem ao consumidor, de modo que a atuação do Poder Judiciário, a quem não compete legislar, ficaria restrita, nesses casos, ao reconhecimento do dever de restituição aos que já tiveram acesso ao programa.
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