No presente caso, pretende-se, com base em precedente recente do Superior Tribunal de Justiça – STJ, analisar o direito de arrematante ao imóvel alienado por contrato de compra e venda sem o respectivo registro.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.724.716, ao analisar a questão, entendeu que a existência de contrato de compra de imóvel sem registro não retira o direito à propriedade da pessoa que o arrematou em leilão. Isso porque o contrato não registrado em cartório imobiliário gera obrigação apenas entre as partes envolvidas.
Segundo a relatora, Ministra Nancy Andrighi, a obrigação perante terceiros (erga omnes) só ocorre com o registro imobiliário do título, o que foi feito apenas pelos arrematantes.
A Ministra, no voto, constou que “sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. ”
No caso analisando, a propriedade em litígio tinha sido alvo de diversas transações de venda, todas sem efetivo registro de transferência de posse, e, posteriormente, foi arrematada ao ir a leilão em processo de execução.
Dessa forma, coube à 3ª Turma decidir, em recurso especial, qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos supostos adquirentes do imóvel, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no cartório imobiliário.
Seguindo o voto da relatora, o colegiado entendeu que o direito a prevalecer é o dos arrematantes, visto que “a propriedade do bem imóvel só é transferida com o respectivo registro do título no cartório imobiliário competente”.
A ministra disse que sua decisão não se opõe à Súmula 84 do STJ, que apenas consolida a tese de que o registro imobiliário do título não é requisito para a oposição de embargos de terceiro.
Ainda de acordo com Nancy, apesar de não ser requisito para oposição dos embargos de terceiro, o registro do título “é imprescindível para a sua oponibilidade em face de terceiro que pretenda sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador”. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
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