Conforme o informativo 660 do STJ, o proprietário de imóvel gerador de débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado em ação de cobrança ajuizada em face de locatário. Ressalta-se que tal caso aplica-se mesmo se o processo estiver em fase de cumprimento de sentença, do qual o proprietário não figurou no polo passivo.
Vejamos:
O proprietário do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Ex: o condomínio ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais apenas contra o locatário; o pedido foi julgado procedente determinando que o locatário pagasse os débitos condominiais; iniciou-se a fase de cumprimento de sentença; o STJ afirmou que o juiz pode determinar a penhora do imóvel mesmo o locador (proprietário) não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança. STJ. 3ª Turma. REsp 1.829.663-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 05/11/2019 (Info 660).
Importante destacar que a obrigação do proprietário se dá em razão da natureza da obrigação de pagar as despesas condominiais, chamadas de “propter rem”. São obrigações que vinculam a titularidade de um direito real, sendo transmitida aos que sucederem, pois são assumidas “por causa da coisa” – propter rem.
As obrigações condominiais decorrem da mera titularidade do direito real sobre o imóvel, elas incidem e acompanham a coisa em todas as suas mutações, como a mudança de titular do imóvel.
As despesas condominiais, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel e do titular de um dos aspectos da propriedade.
No caso do informativo mencionado acima, o condomínio pode escolher em face de quem será ajuizada a ação. Salienta-se que é resguardado o direito de regresso.
Assim, o mesmo imóvel que gera as despesas constitui garantia do pagamento da dívida (propter rem), sendo admitido pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença mesmo que não tenha participado do processo inicial.
Por fim, ressalta-se que há entendimento da 3º Turma do STJ em sentido contrário envolvendo o promitente comprador. Colhe-se:
Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida – de propriedade do promissário vendedor -, admitindo- se, no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. STJ. 3ª Turma. REsp 1.273.313-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 3/11/2015 (Info 573).
Diante do exposto, a 3º Turma do STJ afirmou que o juiz pode determinar a penhora do imóvel mesmo o locador (proprietário) não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança.
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