A disseminação do coronavírus vai causar um choque violento na economia brasileira neste ano, refletindo não só em graves problemas ao sistema de saúde como a falência de micro e pequenas empresas.
Diante deste contexto de caos financeiro econômico que as empresas estão enfrentando, a equipe Ciatos se propôs a, constantemente, elaborar conteúdos que possam ser importantes para colaborar na tomada de decisões pelos empresários.
Na Nota Diário Ciatos –Covid-19 de ontem abordamos diversos assuntos empresariais nas áreas trabalhista, contratual e tributário que poderão ser utilizadas para auxiliar o empresário neste momento de crise.
Na Nota Diário Ciatos –Covid-19 pretendo abordar, sem esgotar o tema, sobre as alternativas dos locatários frente aos locadores.
Inicialmente, cabe considerar que tanto os locadores quanto os locatários devem ter em mente que, neste momento de incerteza econômica, a negociação extrajudicial dos contratos de aluguel é a melhor alternativas para gerar menor prejuízo para ambos.
A realidade que estamos presenciando até o presente momento é que, em decorrência da pandemia do novo coronavírus (COVID-19), o governo está impondo diversas restrições ao nosso modo de vida, determinado o isolamento social para evitar a propagação do vírus.
Diante da necessidade de isolamento social, o Entes Municipais tem determinado que os comércios locais, dentre outros segmentos de mercado, fechem as portas ao público, acarretando, com isto, queda expressiva ou até zerar o faturamento destas empresas. Lembrando que, para deixar mais trágica a situação, não há qualquer grau de segurança com relação ao prazo de duração de tais medidas.
Portanto, os empresários devem agir de forma preventiva, buscando extrajudicialmente a revisão do valor dos aluguéis junto ao locador, para, com isto, garantir a sobrevivência do seu negócio. Por outro lado, a prévia negociação com o locador, prezará pelo boa-fé do locatário e dará segurança ao locador para planejar sua vida financeira, face a redução do valor do aluguel que irá, por determinado período, receber.
Importante chamar atenção ao fato de que não basta simplesmente deixar de pagar o aluguel em decorrência do momento vivido, é necessário ficar demonstrado que de fato o locatário não possui condições de arcar com suas obrigações, seja por estar com suas portas fechadas por determinação do estado, seja por não estar faturando nesse momento.
A legalidade de negociação entre o locador e o locatário tem guarida no artigo 18 da Lei de Locações que determina que “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
Embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias, a revisão dos contratos em geral também encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia) tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução.
Diante de tais dispositivos, embora não haja previsão na Lei de Locações, caso não haja consenso quanto à redução do aluguel, as partes poderão elaborar um aditivo contratual estabelecendo a concessão de um prazo de carência, durante o qual as prestações locatícias não seriam cobradas.
No entanto, caso não haja consenso extrajudicial entre locador e o locatário, a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel, que somente pode ser ajuizada caso tenham decorrido três anos ou mais do início da relação locatícia, conforme estabelece o art. 19 da Lei de Locações.
Caso o empresário opte por esta hipótese, a sugestão é que o locatário que pretenda discutir judicialmente a revisão do aluguel se instrumente de provas a situação financeira da sua empresa frente a crise acarretada pela pandemia do coronavírus.
Lembrando que, na ação revisional deve haver uma indicação precisa das cláusulas que se pretende revisar, em especial com a indicação do novo valor a título de aluguel pretendido. Ainda, importante ressaltar que, nos termos do art. 68 da Lei de Locações, será possível formular pedido de fixação, pelo juiz, de aluguel provisório, que “não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente”, até que a demanda seja julgada em definitivo.
Por fim, podemos entender que a situação de interrupção das atividades empresariais se encontra análoga à deterioração inimputável da coisa, prevista no art. 567 do Código Civil, segundo o qual “se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”. Neste caso, então, haverá mera deterioração das faculdades do locatário, a autorizá-lo, por força do art. 567, a requerer a redução do valor do aluguel, mesmo que ainda não tenha transcorrido o prazo de 3 anos previsto no art. 19 da lei 8.245/91, já que aos contratos de locação comercial se aplica, supletivamente, o Código Civil.
A realidade é que vivemos em um momento de caos financeiro nunca imaginado e com consequências incomensuráveis. Diante desta situação, muitos normas constantes na Lei de Locações poderão ser relativizados pelo Judiciário, frente ao princípio da livre iniciativa, da manutenção das empresas e a proteção do pequeno e médio empresário.
Portanto, a conclusão que se chega e que orienta os pequenos empresários é que siga o seguinte cronograma:
• Negociação Extrajudicial para carência no pagamento do aluguel por determinado período;
• Em caso de negativa do locador, negociação para redução do valor do aluguel por determinado período;
• Em caso de negativa, ajuizamento da ação revisional de aluguel, em observância ao artigo 19 da lei, caso haja 3 anos de aluguel;
• Ou, caso não tenha 3 anos, ajuizamento de ação revisional de contrato, com base nos artigos 478, 479, 480 e 567 do Código Civil, bem como nos princípios da livre iniciativa, manutenção da empresa e proteção do pequeno e médio empresário.
A equipe de Consultores do Grupo Ciatos, cientes a importância da informação para tomada de decisões neste momento de “caos financeiro” decorrente da crise do COVID-19, estará, diariamente, mantendo nossos clientes atualizados. Além disto, a Plataforma Ciatos está à disposição 24 horas para retirada de dúvidas e alinhamento de estratégias.
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