O art. 35 da Lei n. 4.591/64 estabelece que o incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32 desta lei.
No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar. Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.
Descumprida pelo incorporador a obrigação da outorga dos contratos, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. Nesta hipótese, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
A respeito desta multa, qual o prazo o adquirente de imóvel tem para ingressar na justiça contra o incorporador?
É decenal o prazo prescricional aplicável à ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, segundo decidiu a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.497.254/ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 18/09/2018, DJe 24/09/2018.
A controvérsia decidida neste processo foi sobre a definição do prazo prescricional aplicável para a ação ajuizada com base no art. 35 da Lei n. 4.591/1964, que estabelece um período máximo para o incorporador promover o devido arquivamento do memorial de incorporação no Registro de Imóveis, nos termos exigidos pelo art. 32 do mesmo diploma, sob pena de pagar multa ao adquirente no percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor da unidade imobiliária negociada.
A ausência de previsão legal específica na Lei n. 4.596/1964 acarreta a necessidade de interpretar suas disposições em conjunto com outro diploma normativo, sendo frequente a sua associação com o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que ambos os diplomas partilham o propósito de equilibrar a disparidade contratual própria da relação entre adquirente/consumidor e alienante/incorporador.
No entanto, apesar do conteúdo protetivo comum, o fato de se tratar de relação de consumo não atrai, por si só, a incidência do prazo prescricional quinquenal do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o entendimento desta Corte Superior é de que o art. 27 do CDC não se aplica a qualquer caso de inadimplemento contratual, restringindo-se às ações que busquem a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não é a hipótese dos autos.
Nesse contexto, a falta do registro imobiliário da incorporação não configura um defeito no serviço, mas, sim, o descumprimento de dever oriundo tanto do contrato como da própria Lei de Incorporações Imobiliárias, a sujeitar o incorporador à multa prevista na legislação de regência, sem prejuízo de outras sanções eventualmente cabíveis.
Assim, diante da falta de previsão legal específica na Lei de Incorporações Imobiliárias e a inaplicabilidade do prazo previsto no Código de Defesa do Consumidor, a ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 se submete ao prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos.
A equipe de consultores do Grupo Ciatos se coloca à disposição para solucionar eventuais dúvidas.
Quer conhecer um pouco mais sobre o Grupo Ciatos?
Preencha o formulário abaixo que um dos Consultores Ciatos entrará em contato para agendar uma visita.
