Em 18/12/20, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu sobre um tema polêmico (tema 492) declarando ser inconstitucional a cobrança de taxas de condomínio pelas associações que administram loteamentos fechados dos proprietários de lotes e casas que não se associaram ou que não tenham tal obrigação registrada nas matrículas dos lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
O STF fixou a seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
A decisão estabeleceu um marco temporal para a cobrança de taxa associativa, definindo a inconstitucionalidade da cobrança até o advento da Lei 13.465/17 ou de lei municipal anterior que discipline a questão.
Diante disso, o STF decidiu que não é aceitável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, consagrando, portanto, a liberdade constitucional do Direito de Associação.
De acordo com Assis (2021), a decisão impacta os loteamentos fechados que carecem de legislação específica e são definidos pela doutrina como sendo aqueles constituídos, inicialmente, sob a forma da Lei nº 6.766/79, mas que se afastam do loteamento tradicional por terem suas vias e logradouros acesso limitado ao trânsito de moradores e visitantes, mediante permissão ou cessão de uso pela municipalidade.
Importante destacar que a decisão é benéfica para as associações de moradores em loteamento com acesso controlado, que terão maior segurança para eleger administradores, contratar funcionários, fechar ruas, construir portarias com vigilância e cobrar pelas despesas decorrentes dos serviços prestados (Assis, 2021).
Portanto, quem não quiser arcar com taxa associativa em loteamentos com acesso controlado, ou mesmo com o rateio condominial em condomínios edilícios, deve procurar constituir sua residência em imóvel localizado em loteamento aberto.
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