Por unanimidade, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 1937821/SP decidiu que a base de cálculo do ITBI não é vinculada à base de cálculo do IPTU, estabelecendo três teses com eficácia vinculante em sede de Tema Repetitivo 1.113:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação
- O valor da declaração declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio;
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Para melhor elucidar a questão, imperioso estabelecer as diferenças entre os respectivos tributos.
Com efeito, o valor adotado para fins de IPTU, que é lançado de ofício pelo fisco, considera critérios definidos na planta genérica de valores aprovada em lei municipal, conforme padrões de avaliação em conformidade com a localização e metragem, dentre outros fatores.
De outro lado, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos, entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias. Portanto, será levado em consideração a declaração do valor feita pelo contribuinte — lançamento por declaração —, ou seja, o preço ajustado entre as partes no negócio jurídico.
À luz do princípio da boa-fé objetiva, o preço declarado pelo contribuinte na compra e venda de imóvel goza de presunção relativa que somente pode ser afastada pelo fisco, caso verifique a manifesta inexatidão ou a imprestabilidade da declaração, através de provas documentais apresentadas em procedimento administrativo, assegurado o contraditório, com vistas ao arbitramento da respectiva base de cálculo.
Destarte, a impossibilidade de vinculação da base de cálculo do ITBI e do IPTU deve-se à diferença de forma de apuração e de modalidade de lançamento dos respectivos tributos.
Com a definição do precedente qualificado, poderão voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo.
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