Ao encerrar o julgamento do RE 1.307.334 (Tema RG 1.127), o Supremo Tribunal Federal decidiu que os locadores de imóveis comerciais podem penhorar bem de família do fiador para garantir o recebimento de valores em caso de descumprimento contratual pelo locatário, fixando a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
Com efeito, a Lei nº 8.009/90 prevê em seu art. 3º, inciso VII, que “a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”
No julgamento, prevaleceu o entendimento de que não há incompatibilidade entre o dispositivo legal retromencionado e o direito constitucional à moradia previsto no art. 6º da Constituição Federal. Consequentemente, o fiador tem liberdade de contratar e se vincular à obrigação, assumindo, portanto, a responsabilidade de sujeitar seu patrimônio à penhora para o pagamento de dívidas decorrentes do inadimplemento contratual.
Outro argumento considerado é que a Lei nº 8.009/90, em seu art. 3º, VII, não faz distinção entre locação residencial ou comercial. A criação de distinção por decisão judicial violaria o princípio da isonomia, pois o fiador de locação comercial manteria incólume seu bem de família, enquanto o de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.
Outro ponto observado é que a impossibilidade de penhorar o bem de família do fiador de locação comercial ofenderia o princípio da livre iniciativa e causaria grave impacto na liberdade de empreender do locatário. Muitas vezes o fiador é o próprio sócio da pessoa jurídica afiançada, especialmente em se tratando de micro e pequena empresa, e por sua própria vontade assume obrigação capaz de limitar seu direito à moradia.
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